שוק נדל"ן היוקרה - מגזין הנדל"ן של דה-מרקר בעיתון הארץ

להרחיב את דברי במאמר של נועה נבט (בחלקו האחרון) שהופיע בערב

החג במגזין הנדל"ן של דה-מרקר בעיתון ה-ארץ של ערב החג חשוב להדגיש כמה נקודות.

עם תחילתם של חודשי האביב/קיץ, מתחילה התעוררות מתעניינת בשכירת/קניית נכסים. יחד עם זאת, ולאור מאמר המופיע ב-, bizportal מציין אלפרד אקירוב כי חלה האטה בתנועה של תושבי חו"ל העולים לארץ, וכי שוק נדל"ן היוקרה נמצא במצב של קיפאון, נוכח העדר עידוד מטעם המדינה לעלות לכאן.

מעטים, אם בכלל, הם לקוחות מחו"ל אשר מעוניינים לקנות בית יוקרה לצורך השקעה, מה ששונה וכן רלבנטי לרכישת דירות יוקרה. מכאן שנישת לקוחות מחו"ל אינה רלבנטית כשהיתה.

בסביון, כיום, מוצעים נכסים רבים למכירה. הרבה מאד נכסים עוברים בסכום המבוקש את 10 המיליון. כפי שצויין במאמר, ע"י זכיין באזור הרצליה פיתוח, בבא אנשים לבחור עבורם נכס, הסיכוי שימצאו נכס שיענה של צרכיהם/ חלומותיהם, הוא לא רב. ברב המקרים יצטרכו לעשות התאמות/עדכונים אשר יאמירו את מחיר הרכישה. כאן עולה לעיתים קרובות ההערה: עדיף לקנות מגרש ולבנות את בית החלומות, עם תשתיות חדשות ואלמנטים עיצוביים שיהוו "הצעקה האחרונה".

טירדת הבניה על כל העולה ממנה אינה מהווה פונקציה מרתיעה, היות ונעזרים באדריכלים/קבלנים מהשורה הראשונה, שידאגו לכל פרט ויעניקו לבעל הנכב את השקט הנפשי והמפתח המיוחל עם תום הבניה.

הביקוש לסביון עדיין קיים בהיותה פנינה ירוקה של מרחבים ופסטורליות המעידה על מצב סוציו-אקונומי גבוה. עדיין, תמיד נשמעת הבקשה ל"מציאות".

בעלי הנכסים המציעים את נכסיהם למכירה, ראוי שיקחו לתשומת ליבם כמה אלמנטים:

ברובם, אלה אנשים אשר בנו את בתיהם מתוך חשיבה לגבי כל פרט ופרט, והקדישו את המיטב בנכס. עבורם לנכס ערך סנטימנטלי רב המעלה את ערכו מבחינת קביעת המחיר המבוקש. על בעלי הנכסים המעונינים באמת לבצע מכירה מהירה, לנסות להתנתק מהנכס רגשית, כמו גם מתהליך המכירה עצמו.

בבוא שמאי להעריך את בית היוקרה, תהיה הערכה אובייקטיבית המשקפת את הנכס הנתון. הערכת שמאי מטעם בנק, תציג אמדן נמוך בהרבה. יחד עם זאת, גם אם הערכת שמאי פרטי, תציין מה ערכו של, בית היוקרה, ישנו מצב נתון של שוק קונה. כיום, אין נהירה או נטיה בוערת, גם בקרב אנשים בעלי ממון, להוציא כספים בסדר גודל של נכסים העולים עשרות מיליונים.

כאשר מוציאים נכס למכירה, ישנה חשיבות לבדיקת מחירי נכסים בעלי נתונים/איכויות דומים (גיל הנכס, תשתיות, עיצוב הנכס, מיקומו וכד'). חשיבות עליונה נוספת הינה מיצוב הנכס לקראת מכירה, ותחזוקה אופטימלית ומרהיבה ככל שניתן, גם אם חיים בבית, בזמן חשיפתו לעיני קונים. יש לקוחות נטולי מעוף ויכולת לראות מעבר לחוסר הסדר ואורח חיי בעלי נכסים שאינו משקף מוזיאון. במקרים כאלה, גם אם הנכס חדש ומעיד מודרניות מבוקשת, החזות ולפעמים גם האוירה/ריחות, די בהם שיסובו על עקבותיהם ויעזבו את המקום. יש מקום, בתקופה זו, לדאוג לניקיון וסדר מוגברים, כמו גם להשקיע בשדרוגים ותיקונים קוסמטיים אשר ימקסמו את סיכויי המכירה והמחיר.

הדבר החשוב ביותר שיאיץ מכירה הינו החיבור הרגשי הנוצר בין לקוח לנכס המוצע בפניו! לנכס "מזמין" במיצובו, כמו גם לגינה הסובבת אותו, יכולת הרבה יותר גדולה לכבוש ליבם של לקוחות קונים.

קביעת מחיר סובייקטיבית שלא משקפת מצב נתון של הבית ומצב שוק, עושה נזק להליך המכירה. הנכס ימצא בשוק זמן ארוך ובעלי הבתים יזכו למסכת ביקורים מתישה של לקוחות סקרנים. במידה ויורידו בהדרגה את המחיר המבוקש, ישנה סכנה ל"שריפת הנכס". לקוחות קונים יניחו כי משהו לא תקין בו, או ימתינו להנמכה נוספת במחיר. באופן כזה המסכת תימשך עד שיגיעו למקום של עגמת נפש, קוצר רוח, ולבסוף ימכרו במחיר הנמוך בהרבה ממה שביקשו בתחילת הסאגה. מחיר שלו היו קובעים אותו בתחילת התהליך, לאור נתוניו ומצב שוק – היה חוסך להם זמן רב וטעם רע עם השלמת המכירה.

ממקום זה, אף ראוי לציין שמתן הנכס בידי מתווכים רבים, לרב אינו מיטיב עם תהליך המכירה. הנכס יהווה אחד מיני רבים בפורטפוליו של המתווכים. יש ויביאו אנשים בעלי תקציבים שאינם בגובה המחיר המבוקש, מתוך חשיבה שאולי "יצליחו להוריד" את בעל הנכס לתקציב שבידי הקונה, דרך שאינה משקפת מקצועיות והליכה יד ביד עם המוכר. גם עלול להיווצר מצב שהאינפורמציה אותה יציגו שפע מתווכים, לא תהיה מוקפדת ומדוייקת, ולא תעשה צדק עם הנכס והתהליך.

גם אם הנכס נמצא בסביון, או כל מקום יוקרתי אחר, עצם המיקום אינו מרשה הזנחה של הבית וראייה אותנטית של מצבו בפועל.

עדיין שכיחה התפיסה: בואו נתחיל גבוה ונטעם את השוק, ואז נרד. ראיה מוטעית. כיום יש נכסים העומדים בשוק גם מספר שנים והתחילו כך. עם הוצאת הנכס לשוק, התנועה גוברת. אחרי כן, ככל שעובר הזמן, שוכחת.

במאמרים קודמים ובבלוגים שלי, העליתי דברים אלה. נוכח מצב שוק יותר מרגוע, יש להעלות אותם שוב. מעבר לכך, יש לזכור שברב המקרים, הצעה ראשונה של קונה, תהיה הטובה ביותר. לפעמים זה לא כך, אולם ברב המקרים זו האמת. במידה ואתם ממש רוצים למכור את הנכס, העזרו ביועץ נדל"ן המשקף יושרה אותנטית והקדשה מוחלטת לכם ולביתכם האהוב.

אין לומר בוודאות לאן פני שוק נדל"ן היוקרה מועדים בעתיד, אולם כרגע, התחזית המדוברת אינה אופטימית יותר מדי. קחו את זמן התחדשות האביב, לעשות חשיבה נקיה אובייקיבית וריאלית אשר תסייע בידכם להעצים סיכויי מכירת בית היוקרה שלכם ולהתחיל חיים חדשים.

אני לרשותכם תמיד, תוך עשיית שיתופי פעולה עם יועצי נדל"ן המשקפים את היושרה, המקצועיות וההקדשה המוענקת לכם ממני.

בהצלחה !!!

Anat Harran Luxury Real Estate consultants & brokerage 0526595535 בתים בסביון: מכירה/השכרה/מגרשים