4 נושאים לבדיקה טרם קניית מגרש


מה חייבים לדעת לפני קניית מגרש


4 נושאים חשובים לבדיקה שיחסכו עוגמת נפש והוצאות מיותרות לפני רכישת מגרש.

רכישת מגרש כרוכה בהשקעה של מיליוני שקלים. לפני שמחליטים לרכוש מגרש מכל סוג שהוא, ישנ ם 4 נושאים בעלי חשיבות עליונה עליהם יש להקפיד. לקוחות הנמצאים בשלב שלאחר רכישת מגרש, לעיתים מגלים שלא בדקו 4 נושאים עיקריים לפני הקניה ועל כן אינם יכולים לבנות את הבית שראו בדמיונם אלא מה אפשרויות הבנייה העומדות בפניהם בפועל.

מובא כאן מידע המפרט את ארבעת הנושאים הללו.


הנושא הראשון: בדיקת זכויות הבניה על הקרקע


זכויות הבנייה על הקרקע נמצאות בתב"ע. תב"ע היא ראשי תיבות של תוכנית בניין ערים. התב"ע

מכילה ומגדירה את כל זכויות הבנייה על הקרקע הספציפית אותה אתם רוצים לרכוש. בתב"ע יופיעו

אחוזי הבנייה על המגרש, בתב"ע יהיה כתוב לדוגמא מה סוג הגג המאושר לבניה, האם מותר לבנות בריכת

שחיה , ואם כן , מה גודלה ובאיזה מיקום ניתן להקימה? אילו שטחים יחשבו שטחי שירות , ואילו יחשבו

שטחים עיקריים? כמה קומות תוכלו לבנות? לאיזה גובה יכול להגיע הבית? ועוד נקודות רבות ומגוונות

המשתנות ממגרש למגרש על פי החלטת הועדה .


מדוע חשוב לדעת מהן זכויות הבנייה לפני רכישת מגרש ?


כשאדריכלים מתחילים לתכנן בית חדש , ישנם 2 קווים עיקריים המנחים אותם : זכויות הבניה , וחוק

התכנון והבניה החל על כל המגרשים במדינת ישראל. האדריכלים מחוייבים על פי חוק , לתכנן לפי

קווים מנחים אלה , אחרת לא תתאפשר קבל ת היתר הבניה . להלן מספר דוגמאות להגבלות:


יש תב"עות המחייבות לבנות גג רעפים, בעוד אתם לא מכוונים לגג רעפים ומעדיפים מראה יותר

מודרני לבית. מראה כזה לא יתאפשר, מכיון שהתב"ע לא מאפשרת זאת. גג משפיע על האופי

והמראה החיצוני של הבית. דוגמא נוספת היא שטח הבנייה המותר. ישנם לקוחות הרוצים סלון גדול + מטבח עם אי + פינת אוכל ל- 10 סועדים + סוויטות מרווחות + פינת משפחה ועוד, כאשר בפועל אחוזי הבניה מוגבלים עפ"י התב"ע ולא מאפשרים מימוש כל הציפיות.


איך ניתן לקבל את המידע הנ"ל?


קיימות 2 דרכים לקבל מידע על זכויות הבנייה בקרקע.

הדרך הראשונה היא להיכנס לאתר של רמ"י, למלא פרטים בטבלה, ולקבל את התוכניות החלות על הקרקע אותה מעוניינים לרכוש . בתוכניות שיעלו, יופיעו הזכויות והכללים החלים על הקרקע. שימו לב שלפעמים יש כמה תב"עות ותרשימים. חשוב להתייחס למידע כולו. בכדי למלא את הטבלה עליכם לדעת מה מספר הגוש והחלקה.

דרך הנוספת לקבלת מידע היא לגשת לוועדה לתכנון ובניה האחראית על האזור בו נמצא המגרש,

ולהזמין מהם תיק מידע. הזמנה ז ו כרוכה בתשלום סמלי.

מי שיכול להזמין את תיק המידע הוא בעל המגרש, מיופה כוחו, או אדריכל.

חשוב לדעת שיש ועדות המאפשרות רק לאדריכלים לקבל את המידע, על כן כדאי לבדוק זאת טלפוני ת לפני

שניגשים פיזית למקום.

שימו לב! לכל ועדה יש ימי קבלת קהל שלה. מידע על ימי קבלת הקהל נמצא באתר של כל עיריה או מועצה

מקומית .


הנושא השני בדיקת טופוגרפיה וקווי בנין במגרש


מהי טופוגרפיה?

טופוגרפיה במגרש היא תוואי השטח הקיים במגרש: מגרש שטוח בגובה פני הכביש , מגרש עולה ומגרש

יורד.

מהם קווי הבניין?

קווי הבניין אלו הקווים שבתוכם ניתן לתכנן את הבית. אין אפשרות לחרוג מקווים אלה, אלא אם בהקלה:

רק %10 . התב"ע היא הקובעת את קווי הבנין. קווי הבניין הם תמיד נגזרת של קווי המגרש , ותמיד יהיו

תואמים לצורת המגרש .


מדוע יש לדעת מראש מהם הטופוגרפיה וקווי הבניין?

הטופוגרפיה במגרש משפיעה על העלויות. במגרשים יש נקודה מאד חשובה אליה רוכשי מגרש

לא מתייחסים, והיא עלויות הפיתוח . אין הכונה לתשלומים לוועדה המקומית עבור פיתוח כבישים וחיבור

לביוב . בפיתוח המגרש נכללות ההגדרות הבאות: שטחים מרוצפים , פרגולות,

מדרגות במידה ויש הפרשי גבהים ועוד. קיים הבדל מהותי בעלויות בין מגרש עם פיתוח מורכב לבין

מגרש עם פיתוח פשוט. חשוב לדעת שקיימות גם ועדות המעלות דרישה מפורטת לפיתוח מגרש באופן

ספציפי. המשמעות היא עלות גבוהה יותר. במגרשים בהם יש הפרשי גובה מהכביש, יש צורך בקירות

תומכים שהעלות שלהם יקרה יותר . זהו נתון שיש לקחת בחשבון .מי שקובע את הגובה של הבית

זו רק הועדה. יש לשים לב שהועדה יכולה לקבוע 00.0 של 50 ס"מ מעל פניי הקרקע גם במגרשים

שטוחים. נתון זה יכול להגיע לסכומים מהותיים. לכן נושא הטופוגרפיה והמשמעות הכלכלית העולה

בעקבותיה מחייבים בדיקה. במגרש עם טופוגרפיה בעייתית יש אפשרות יותר גבוהה למיקוח במידה

ואתם רוכשים מיד שנייה.


ומה משמעות קווי הבניין?


קווי הבניין הם נגזרת של קווי המגרש. לפני שקונים מגרש , יש לשים לב לצורתו. לא כל המגרשים מרובעים או מלבניים . מגרש שיש בו קווים זוויתים או מעוגלים יגבילו בתכנון הבית.


איך ניתן לקבל מידע על הטופוגרפיה ומהם קווי הבניין והמגרש?


נדרשת מפת מדידה. במפת המדידה יופיעו כל הנתונים הללו . מבחינת הטופוגרפיה המודד יציין גבהים

במפה . שימו לב שלא תמיד יופיע לכם ה 00.0- במפה (גובה הבית לפי דרישת הועדה), על כן יש לפנות

לועדה ולבקש מידע ז . גם קווי המגרש לא תמיד מופיעים ואז צריך לגשת לתב "ע, ולבדוק מה המרחקים

של קו בניין מקו המגרש ולמקם זאת במפה . במידה ואתם רוצים לרכוש מגרש דרך מכרז בידקו

שהנתונים הללו מופיעים בתיק המכרז , לפני שאתם מגישים בקשה. במידה ואתם רוצים לרכוש מגרש מיד

שניה, יש להניח שלבעל המגרש יש הנתונים הנ"ל.


הנושא השלישי: תשלומים לרמ"י


אדמת מינהל או אדמת טאבו?

ישנם שני סוגים של מגרשים לרכישה. הסוג הראשון היא רכישה מאדם פרטי , כלומר מגרש הרשום

בטאבו. במקרה זה, אין לכם תשלומים נוספים מעבר למה שתסכמו עם בעל המגרש. הסוג השני של

המגרשים, אלו אדמות מינהל, אותן ניתן לרכוש דרך מכרז או דרך יד שנייה.


מה חייבים לדעת כשקונים אדמת מינהל?


ראשית עליכם לברר האם המגרש שאתם רוצים לקנות שייך למינהל או לאדם פרטי . במידה והוא שייך

למינהל, עליכם לבדוק בחוזה החכירה ששילמתם עבור כל זכויות הבנייה המופיעות בתב"ע . מצב זה נכון

גם לרכישה של בית קרקע ישן בו רוצים לבצע תוספות בנייה.


מי יכול לעזור ל בדוק מידע זה?


ישנן שתי אפשרויות לבדיקת המידע. אפשרות ראשונה היא לגשת באופן עצמאי לרמ"י .

נסו לפנות אליהם קודם טלפונית ובידקו איתם לפי מס' גוש וחלקה. האפשרות שנייה היא לשכור שירותי

עו"ד שיבדוק עבורכם את חוזה החכירה מול המינהל . שימו לב! המידע הזה חשוב מאד שלא תופתעו לגלות

בשלב ההיתר, שמתווספת הוצאת כספים נוספים. באדמות מינהל לא ניתן לקבל היתר לפני מתקבל מהמינהל אישור וחתימה.


הנושא הרביעי: פיתוח סביבתי והשפעותיו


מהו פיתוח סביבתי, ואיך הוא משפיע עליכם?


כאשר המדינה מחליטה להפקיע קרקעות לבנייה ביישובים , התכנון הינו מ-10 ועד 15 שנה מראש. על כן, כאשר מעוניינים לרכוש מגרש יש לבדוק אילו מגרשים נמצאים ליד המגרש המבוקש. האם מתוכנן להיבנות ליד המגרש בית ספר, גן ילדים או מרכז מסחרי. נקודה זו חשובה, היות ותשפיע על שווי הנכס שלכם בעתיד.


לייעוץ ומידע נוסף אנא צרו עימנו קשר:


Anat Harran Luxury Real Estate consultants & brokerage 0526595535